古い家が建っている土地の注意点！売られている理由と隠れたコストを解説
こんにちは！ウィルハウジングの啓介です。
土地探しをしていると、更地だけでなく「古い家が建ったまま売りに出されている土地」を目にすることも多いのではないでしょうか。
特に人気のエリアや売り土地が少ない地域では、こうした古家付きの土地も重要な検討候補に入ってきますよね。
「解体して更地にすれば家が建てられる」と思われがちですが、実は古家付き土地には解体費用以外にも注意すべき「隠れたコストや注意点」がいくつも存在します。
今回は、なぜ古い家が残されたまま売られているのかという理由と、購入前に必ずチェックすべき4つの注意点を分かりやすく解説します！
💡 この記事のポイント
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古家付きの理由: 売主側の「解体費の先払い回避」と「固定資産税の優遇」のため
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注意点①【境界杭】: 敷地の境界杭が無い場合測量費が50万円ほどかかる可能性も
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注意点②【境界ブロック・越境】: ブロックや基礎が傾いているとやり替え費用が大幅アップ
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注意点③【水道管】: 井戸水使用や口径不足で、水道引き込み直しが必要になる場合も
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注意点④【地盤】: 「昔から家が建っていた＝地盤が強い」とは限らない（地盤調査は必須）
なぜ？古い家を残したまま土地を売る「2つの理由」
売主様視点で見れば、更地にして売り出した方が見栄えも良く売れやすいのは間違いありません。
それでも古家付きで売り出されているのには、主に2つの理由があります。
1. 解体費用を先払いしたくないから
家を解体して更地にするには、数百万円の工事費用が先にかかります。
売買が成立する前に手元の資金を出すリスクを避けるため、そのままの状態で売り出しているケースが一般的です。
2. 家が建っていると「固定資産税」が安いから
住宅が建っている土地（住宅用地）は、200㎡（約60坪）までの部分について固定資産税の課税標準額が「6分の1」に軽減される特例があります。
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更地にした場合: 土地の評価額に対する税金をそのまま負担
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古家を残した場合: 税金が更地の約1/6に抑えられる
売れるまでに数ヶ月〜数年かかる可能性を考えると、売主様にとっては税金対策としても家を残しておきたいというのが本音です。
購入前に絶対チェック！古家付き土地の3つの注意点
ここからは、実際に古家付き土地を検討する際に、最低限確認しておくべき3つの注意点をお伝えします。
注意点① 境界杭の有無
敷地の角には「境界杭」という標識が地面に打ち込まれています。
この杭を基準に敷地の境界を明確にするため、もし杭が無い場合は自分の敷地がどこまであるのか分からなくなってしまいますよね？
そのため、杭が無くあいまいな状態で家を建ててしまうと将来的に揉め事に繋がる可能性もあります。
測量して杭を入れるとなると50万円ほどの費用がかかってしまうため、現地調査では「境界杭があるか」を最初に確認したいポイントです。
注意点② 境界ブロックと越境
境界杭を確認したら、隣地との境界にあるブロック塀や基礎の状態を必ず見ましょう。
そのまま再利用できるか、やり直しが必要かで費用が大きく変わります。
また、自分たち側だけでなく「お隣さんの工作物（ブロック・フェンス・物置・屋根の庇・樹木など）が自分の敷地へ越境していないか」というお互いの越境確認も非常に重要です。
トラブルを未然に防ぐためにも、境界杭とあわせてお互いの越境の有無は必ず事前にチェックしておきましょう。
注意点③ 水道管の引き込み状況・口径
築年数が古い家の場合、現在と水道の状況が異なるケースが多々あります。
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上水道を引き込んでおらず、地下水（井戸水）を使っていた
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水道管は通っているが、水道メーターは無い
など規定に合わない場合は道路からの引き込み直しが必要となり、数十万円の追加費用が発生するため抜かりない事前調査が必要です。
注意点④ 「昔から家が建っていた＝地盤が強い」とは限らない
よく「元々家が建っていた土地だから地盤改良工事は不要ですよね？」と聞かれます。
確かに、田んぼや畑を造成した土地に比べると土が締まっている傾向があり、地盤調査の結果が優遇されることもあります。しかし、日本で住宅の地盤調査が事実上義務化されたのは2000年代以降（ここ20年ほど）です。
昔の家は地盤調査をせずに建てられているケースが多いため、「家が建っていたから大丈夫」と楽観視せず、解体後に必ず地盤調査を実施することが大切です。
まとめ：古家付き土地は「建築・不動産のプロ」と一緒に調査しよう！
古家付き土地は、一見すると安く見えても「解体費＋ブロック補修費＋水道引き込み費」などの追加コストがかかり、結果として予算オーバーになってしまうことがあります。
だからこそ、土地を購入する前の段階で、建物と土地の両方がわかる工務店に現地を見てもらうことが成功の鍵です。
ウィルハウジングでは、宅建業の許可も保有しているため、土地の権利関係から解体費用・追加工事費用の見積もりまでトータルでサポートいたします。
「この古家付き土地、解体費用も含めていくらかかる？」「お得に買える土地なのか知りたい」という方は、ぜひお気軽に無料相談へお越しくださいね！
よくある質問（Q&A）
Q. 解体費用は「売主」と「買主」のどちらが負担するのが一般的ですか？
A. 「古家付き土地（現状渡し）」として売られている場合、原則として解体費用は「買主様」の負担となります。
ですが、「更地渡し」として、売買契約後に解体工事を売主様が行った後に所有権の移転を行うケースが比較的多いです。
Q. 境界杭が無い場合の測量はしたほうがいいですか？
A.はい、確定測量を行うことをおすすめします。
境界杭が無いまま土地を購入してしまうと自分の敷地範囲が不透明になり、いざ家を建てる・工事をする段階になって「隣人との境界トラブルで家が建てられない」といった大きな問題に発展するリスクがあるためです。
また、境界をはっきりさせておくことは今のためだけでなく、将来的にご自身がその土地や建物を売る側になった場合にも、余計な費用やトラブルを抑えることができるという大きなメリットがあります。
境界杭が見当たらない土地を検討される場合は、売主様側で測量を行ってもらえるかどうかも含め、契約前に工務店や不動産業者へご相談いただくのが安心です。
この記事を書いた人
アドバイザー
坂 啓介 Keisuke Saka
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